Auf einen Blick
- Einkommensteuer: Vermietungseinnahmen sind steuerpflichtig — meist als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- Werbungskosten: Abschreibung, Zinsen, Reinigung, Verwaltung, Energie, Versicherungen und mehr mindern den steuerpflichtigen Gewinn
- Umsatzsteuer: kurzfristige Beherbergung ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig (ermäßigter Satz) — die Kleinunternehmerregelung kann greifen
- Zweitwohnungssteuer: kommunal und nur in manchen Gemeinden; betrifft v. a. selbst genutzte Zweitwohnungen
- Gewerbe oder privat: reine Vermietung ist meist privat — hotelähnliche Zusatzleistungen können ein Gewerbe begründen
- Wichtig: saubere Belege und Aufstellungen sind die halbe Miete — und individuelle Beratung beim Steuerberater unverzichtbar
Einleitung: Worum es bei der FeWo-Besteuerung geht
Wer eine Ferienwohnung am Bodensee vermietet, erzielt Einnahmen – und diese sind steuerlich relevant. Für viele Eigentümer ist das Thema unübersichtlich, weil gleich mehrere Steuerarten ins Spiel kommen können: Einkommensteuer, Umsatzsteuer und in manchen Gemeinden die Zweitwohnungssteuer. Hinzu kommt die Frage, ob die Vermietung noch private Vermögensverwaltung oder bereits ein Gewerbe ist.
Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen verständlichen Überblick über die wichtigsten Punkte, damit Sie wissen, worauf es ankommt und welche Fragen Sie mit Ihrem Steuerberater klären sollten. Er ersetzt diese Beratung ausdrücklich nicht – aber er hilft Ihnen, vorbereitet und mit den richtigen Unterlagen ins Gespräch zu gehen.
1. Einkommensteuer: Einkünfte aus Vermietung
Die Einnahmen aus der Vermietung Ihrer Ferienwohnung müssen Sie in der Einkommensteuererklärung angeben. In den meisten Fällen handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Versteuert wird nicht der Umsatz, sondern der Überschuss – also Einnahmen minus abzugsfähige Kosten (Werbungskosten).
Eigennutzung und Vermietung trennen
Nutzen Sie die Wohnung teils selbst, teils zur Vermietung, müssen die Kosten anteilig aufgeteilt werden. Nur der auf die Vermietung entfallende Anteil ist abziehbar. Das Finanzamt prüft bei gemischter Nutzung außerdem die Gewinnerzielungsabsicht: Wer dauerhaft nur Verluste erklärt, riskiert, dass die Vermietung als steuerlich unbeachtliche „Liebhaberei" eingestuft wird.
Abschreibung (AfA)
Den Gebäudewert (nicht den Grundstücksanteil) können Sie über die Nutzungsdauer abschreiben und so jährlich anteilig steuerlich geltend machen. Die genauen Sätze und die Aufteilung Grundstück/Gebäude sind ein klassischer Fall für den Steuerberater.
2. Welche Kosten sind absetzbar?
Viele laufende Kosten der Vermietung mindern Ihren steuerpflichtigen Überschuss. Die folgende Übersicht zeigt typische Posten – die konkrete Abziehbarkeit hängt vom Einzelfall ab:
| Kostenart | Beispiele | Hinweis |
|---|---|---|
| Gebäude | Abschreibung (AfA), Reparaturen, Instandhaltung | Nur Gebäudeanteil; größere Maßnahmen ggf. gesondert zu betrachten |
| Finanzierung | Darlehenszinsen (nicht Tilgung) | Nur Zinsanteil ist Werbungskosten |
| Betrieb | Strom, Wasser, Heizung, Müll, Internet | Bei Eigennutzung anteilig kürzen |
| Service | Reinigung, Wäsche, Verwaltung, Plattformgebühren | Direkt der Vermietung zurechenbar |
| Versicherung & Abgaben | Gebäude-/Haftpflichtversicherung, Grundsteuer | Anteilig bei gemischter Nutzung |
| Inventar | Möbel, Küchenausstattung, Geräte | Je nach Wert sofort oder über Nutzungsdauer |
| Sonstiges | Fahrten zum Objekt, Werbung, Kontoführung | Nachweise/Belege aufbewahren |
3. Umsatzsteuer und Kleinunternehmerregelung
Die kurzfristige Beherbergung – also die typische Ferienwohnungsvermietung an wechselnde Gäste – unterliegt grundsätzlich der Umsatzsteuer, in der Regel zum ermäßigten Steuersatz. Anders als die langfristige Wohnraumvermietung ist sie also nicht automatisch umsatzsteuerfrei.
Kleinunternehmerregelung
Liegen Ihre Umsätze unter den gesetzlichen Grenzen der Kleinunternehmerregelung, können Sie auf den Ausweis von Umsatzsteuer verzichten. Vorteil: weniger Bürokratie und für den Gast keine zusätzliche Steuer. Nachteil: Sie können dann auch keine Vorsteuer aus Ihren eigenen Ausgaben (z. B. Möbel, Renovierung) ziehen.
Ob sich die Kleinunternehmerregelung oder die Regelbesteuerung für Sie lohnt, hängt von Ihren Umsätzen und geplanten Investitionen ab – eine klassische Abwägung, die Sie mit dem Steuerberater treffen sollten.
4. Zweitwohnungssteuer am Bodensee
Die Zweitwohnungssteuer ist eine kommunale Steuer, die einzelne Gemeinden auf das Innehaben einer Zweitwohnung erheben. Am Bodensee handhaben das die Gemeinden unterschiedlich – manche erheben sie, andere nicht.
Entscheidend ist der Zweck der Wohnung:
- Selbst genutzte Zweitwohnung: typischerweise von der Zweitwohnungssteuer erfasst.
- Reine Kapitalanlage / ausschließliche Vermietung: Eine nachweislich nur zur Vermietung gehaltene Ferienwohnung ist je nach Satzung oft nicht oder nur eingeschränkt betroffen – der Nachweis (z. B. über Buchungen) ist hier wichtig.
5. Private Vermietung oder Gewerbe?
Für die Steuerart ist entscheidend, wie Sie vermieten. Die reine Vermietung einer Ferienwohnung gilt meist als private Vermögensverwaltung (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Treten jedoch hotelähnliche Zusatzleistungen hinzu, kann das Finanzamt von einem Gewerbe ausgehen – mit möglichen Folgen wie Gewerbesteuer und weiteren Pflichten.
Indizien, die in Richtung Gewerbe deuten können:
- häufiger, hotelartiger Gästewechsel mit umfangreichem Service
- angebotene Verpflegung, Rezeption oder vergleichbare Dienste
- Organisationsgrad, der über die bloße Vermietung hinausgeht
Die Abgrenzung ist eine Einzelfallentscheidung. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie Ihre konkrete Konstellation steuerlich einordnen.
Wir liefern Ihnen die saubere Grundlage
Eines vorweg: FeWo Verwaltung Roller ist keine Steuerberatung und erbringt keine steuerliche Beratung. Was wir aber tun, erleichtert Ihnen und Ihrem Steuerberater die Arbeit enorm – denn die beste Steuererklärung beginnt mit ordentlichen Unterlagen:
- Übersichtliche Einnahmen-Aufstellungen je Objekt und Zeitraum
- Dokumentierte Kosten: Reinigung, Wäsche, Verwaltung und Plattformgebühren
- Kurtaxe-Abwicklung inklusive Meldescheinen – siehe auch unseren Kurtaxe-Ratgeber
- Belegbare Buchungsnachweise, etwa zur Abgrenzung von Eigen- und Fremdnutzung
So gehen Sie gut vorbereitet zum Steuerberater – und holen aus Ihrer Ferienwohnung am Bodensee das Beste heraus, ohne im Papierkram zu versinken. Wie die Vermietung insgesamt funktioniert, lesen Sie im großen Vermieten-Ratgeber.